Restitución de tierras que fueron despojadas genera notoria valorización de predios en Colombia

El impacto de la política de restitución de tierras, en sus diez años de implementación, no solo ha servido para empezar a resarcir a las víctimas despojo y abandono forzado de tierras del país, sino que ha tenido efectivos beneficios colaterales, como: valorización, estabilización de la dinámica de transacciones de bienes inmobiliarios en las zonas donde se ha registrado restitución de predios y una mejora en las dinámicas de los mercados.

Estas son parte de las conclusiones de un estudio liderado por la Dirección Catastral y Análisis Territorial de la Unidad de Restitución de Tierras, que comprende varios análisis de los precios de la tierra de Antioquia, Santander – Norte de Santander y Cauca – Valle del Cauca antes y después de la promulgación de la Ley 1448 de 2011, de Víctimas y Restitución de Tierras.

Empleando el método de la doble diferencia, sobre la base de información secundaria de fuente de la Unidad y del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), que permite la identificación y conformación de dos grupos con características comparables (predios restituidos a los reclamantes y predios que no lo han sido, pero que son vecinos de éstos), se concluye que la política está funcionando eficazmente.

Se ve cómo en la década anterior a la Ley, es decir a comienzos de los años 2000, el valor de la hectárea de tierra en Cauca y Valle del Cauca alcanzaba un promedio de $4.745.413 en predios sin afectaciones de violencia, mientras que en ese mismo periodo aquellos que sí habían tenido un episodio de despojo valdrían $1.190.930. El panorama cambia desde 2011: la tierra en el primer caso tiene un valor promedio $10.087.749 y en el segundo $13.367.492, según datos concluyentes del estudio.

Como lo afirma Andrés Castro, director de la Unidad de Restitución de Tierras, “estos resultados confirman el impacto positivo de las políticas sobre legalidad y formalidad en la tenencia de la tierra que se han implementado durante el actual gobierno, y, además, son muy significativos, si se tiene en cuenta que los departamentos y zonas analizados coinciden con un elevado nivel de conflictos que derivaron en despojo de tierras”.

Castro destaca que la intervención de la Unidad, además de lo mencionado, se traduce en contribuciones muy importantes como el avance de catastro multipropósito y la reactivación económica que se origina en las zonas donde regresan familias beneficiarias del proceso.

La notable mejoría del valor de la tierra tiene varias explicaciones. Por un lado, se hace evidente que los actores armados tuvieron incidencia en el despojo de tierras y el desplazamiento forzado “generando tensiones en el mercado por la propiedad de la tierra y sus capacidades productivas, ocasionando distorsiones a una dinámica normal del mercado inmobiliario” tal como lo subraya uno de los apartes del estudio. Por el otro, también revela que la informalidad de la tenencia de la tierra es otro de los factores que desvalorizan los predios. En los diez años de vigencia de la Ley 1448, el porcentaje de tierra titulada del país alcanza el 47.5% y el restante tiene otras formas, como la ocupación o la posesión. Ambos factores son abordados por el Acuerdo de Paz y la Ley de Víctimas y Restitución de Tierras y empiezan a resolverse, afectando positivamente el mercado.

LOS RESULTADOS, ATENDIENDO UNA DEDUDA HISTÓRICA

El estudio demuestra cómo Antioquia es uno de los departamentos en donde se han visto los mayores incrementos de los precios de predios rurales por cuenta de los procesos de restitución de tierras. De ser la región del estudio que mayores episodios de violencia registró, 2.313.737 casos (6.015 de despojo y 1.746.087 de desplazamiento forzado), pasó a tener el mayor impacto positivo en sus precios, de 2,5 veces, analizando el  antes y el después del año 2011.

Es así como la tasa promedio de crecimiento de los precios de los predios restituidos en los cinco departamentos estudiados, entre 2015 y 2019, es de 16,5% en Valle del Cauca; 15,8% en Antioquia; 8,4% en Cauca; 5,3% en Norte de Santander y 3% en Santander.

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El proceso de restitución, al entender que la pobreza derivada de un campesinado desplazado por la violencia, así como la falta de titularidad de la tierra, está enfrentando algunos de los factores que han impedido que su valor sea mayor de lo que verdaderamente representa. Justamente para el exdirector de la Cepal José Antonio Ocampo faltan todavía en la región numerosos elementos para que los mercados de tierras lleguen a constituirse formalmente como tales: “la desigual distribución del poder, los conocimientos y la educación, en conjunto con las múltiples fallas institucionales, jurídicas y legales, son probablemente los factores que más gravitan en la incapacidad que han mostrado los mercados de tierras en el cumplimiento de las aspiraciones de equidad social y eficiencia productiva”.

Por todo esto, la reparación que está ofreciendo la Ley, no solo está restituyéndoles los derechos de propiedad a los beneficiarios, robusteciendo los sistemas tributarios sobre las tierras, sino que está estabilizando los territorios, llevando allí desarrollo y presencia institucional redundando en una mejora de los precios en el mercado de tierras. Así mismo, concluye el informe, “la política de restitución de tierras ha generado efectos positivos en la dinámica de oferta demanda de tierra en el sentido de haber contribuido a estabilizar las transacciones en el mercado inmobiliario”.

NOTA: "Si bien el estudio está localizado en algunas zonas de intervención dentro del territorio nacional, el impacto en el valor y mercados es una realidad para todos los predios beneficiados dentro del proceso restitutivo, donde, al corte del 15 de enero del 2022, en ruta individual, se han restituido a través de 6.761 sentencias, 176.911 Hectáreas pertenecientes a 8.510 familias que suman unas 33.570 personas."